한국은행 전북본부가 최근 전북지역 주택 시장 동향, 주택시장 여건 등을 분석하고 향후 전북지역 주택매매시장은 공급과잉 우려가 있는 반면 수요는 위축 가능성이 큰 것으로 분석했다.

공급측면에서는 주택 공급량 증가, 높은 주택보급률, 매수자 우위의 시장형성 등으로 공급과잉이 우려되며, 수요측면에서는 도내 인구증가세 둔화와 주택구입 실수요층 인구의 지속적인 감소가 예상되고 있어 중장기적으로 주택수요가 위축될 가능성이 있는 것으로 분석했다.

특히 금년 5월부터 정부의 여신심사 선진화 방안*이 비수도권에도 확대 시행됨에 따라 주택담보대출 심사가 강화되고, 향후 미국의 금리인상 움직임이 구체화되면 주택매수 심리는 더욱 위축될 것으로 예상했다.

다만 전북지역의 가계소득 대비 주택가격 비율이 다른 지역에 비해 과도한 수준은 아닌 것으로 나타나 주택구입 여력에 대한 우려는 크지 않은 상황으로 나타났다.

주택임대차시장은 전세/매매 가격비율이 전국 및 지방평균보다 높은 가운데 월세전환이 가속화되면서 전세공급 부족이 심화될 것으로 예측했다.

또한 전북의 전월세전환율이 전국평균보다 높아 전세의 월세전환이 빠르게 진행될 경우 서민 전세가구의 주거비 부담 증가가 예상된다.

◆전북지역 주택시장 동향
-주택매매시장

전북지역 주택가격은 2009~2011년중 크게 상승한 이후 유럽발 재정위기 등에 따른 경기 부진으로 2012년부터 약보합세를 유지하고 있는 것으로 나타났다.

전주 혁신도시, 군산 새만금, 익산 국가식품클러스터 등 지역내 개발호재 및 공공기관 이전 등의 영향으로 2010~2011년중 매매가가 급등했다.

주택거래량은 부동산경기 침체로 2012~2013년에 연간 3만건 이하로 감소했으나 정부의 부동산활성화대책 시행 등에 따라 2014년부터 회복됐다.

전북지역 주택거래량 증가율은 부동산경기 하락시에는 전국 및 수도권보다 더 크게 감소한 반면 상승시에는 더 낮은 증가율을 시현했다.

-주택임대차시장

전북지역의 매매가 대비 전세가 비율(전세가율)은 완만하나마 꾸준히 상승해 70%(2016.6월 69.3%)에 근접했으며, 2012년 이후 수도권의 전세가가 크게 상승한 반면 전북지역의 전세가 상승률은 1%대를 유지했다.

전북지역은 전세수급지수가 소폭 상승(2013.6월 101.0 → 2016.6월 104.0)했으나 수도권과 전국평균에 비해 수급이 상대적으로 양호한 상황한 것으로 나타났다.

전북을 포함한 전국의 전세거래지수는 60.5(2016.6월 기준) 수준으로 전세의 월세전환에 따른 전세공급 부족 등으로 전세거래가 그리 활발하지 않은 상황이다.

◆전북지역 주택시장 여건 점검
-주택공급 증가

전북지역의 주택공급은 2014년 정부의 부동산규제 완화정책 등에 따라 주택 건설경기가 살아나면서 2015년 들어 크게 증가했다.

2015년 주택건설 인허가가 22.6천호, 착공이 18.7천호까지 증가하는 등 주택건설이 호조를 보였던 2012년 수준에 근접했다.

아파트 입주물량(재고+입주예정)은 2014~2015년에 걸쳐 1만호 수준까지 크게 증가했는데 2016∼2017년중 감소한 이후 2018년 들어 다시 1만호 수준까지 증가할 것으로 예상된다.

전북지역의 주택보급률(가구수 대비 주택수 비율)은 2014년 기준 112.9%로 전국평균(103.5%)과 지방평균(108.4%)을 상회했다.

전북지역 주택매수우위지수는 2016.3월 기준 38.0으로 매도세가 매수세보다 많아 매수자에게 유리한 시장이 형성됐다.

주택 공급물량 증가, 높은 주택보급률, 매수자 우위의 시장분위기 등으로 공급과잉이 우려된다.

-주택구입 실수요층 인구 변화

전북지역의 인구는 2012년까지 소폭 증가했으나 2013년 들어 증가세가 둔화되며 180만명 수준을 유지했다.

주택구입 실수요층 인구 증가율은 2020년까지 지속적으로 하락이 예상된다.

전북 인구증가 둔화와 주택구입 실수요층 증가율의 지속적인 하락은 주택수요를 위축시키는 요인으로 작용할 가능성이 있는 것으로 분석했다.

-가계의 주택구입 여력

전북지역 가계대출은 2015년말 기준 19.8조원으로 지속적으로 증가한 것으로 나타났다.

전북지역 가계의 처분가능소득보다 가계대출이 더욱 빠르게 증가하면서 가처분소득 대비 가계대출 비율은 2014년말 67.3%로 상승했다.

전북지역의 평균연소득 대비 평균주택가격 비율을 나타내는 PIR(Price Income Ratio) 지수는 2008년 3.3에서 2015년 4.0까지 상승했다.

다만 다른 8개도와 비교시 전남(3.9)을 제외하고 가장 낮은 수준을 기록했다.

가처분소득 대비 가계대출, 가계소득 대비 주택가격 비율 상승 등으로 주택구입 부담이 증가하고 있으나 타지역과 비교시 과도한 수준은 아닌 것으로 평가했다.

-전세의 월세전환 가속화

전북지역 주거형태를 살펴보면 2014년 들어 전세가 4.3%p 감소(2012년 대비)하는 대신 월세가 5.2%p 증가하는 등 전세의 월세전환 추세가 가속화되고 있는 것으로 나타났다.

전북지역의 전월세전환율(2016.4월 기준 8.7%)이 전국(6.8%) 및 지방평균(8.0%)보다 높게 형성됐다.

전북지역의 전월세전환율이 높아 전세의 월세 전환으로 서민가계의 주거비 부담이 증가할 우려가 있는 것으로 분석됐다.

한국은행 전북본부 관계자는 "신규 주택수요 등 주택수급 상황을 보다 더 면밀하게 모니터링하면서 필요할 경우 주택 인허가 제한 등의 조치를 통해 공급물량을 조절할 필요가 있다"며 "도내 주택보급률이 이미 110%를 넘어선 상황이므로 양적인 측면에서의 공급물량 증가보다 거주환경 개선, 공급물량의 지역별 불균형 해소 등 질적인 측면의 거주만족도 제고에 노력해야 할 것으로 보인다"고 말했다.

또한 "도내 주택수요를 건실하게 유지하기 위해서는 주택구입 실수요층의 유입을 유도하는 한편 청장년층의 인구유출을 방지할 수 있는 정책 마련이 시급하다"며 "교육·의료·문화시설을 비롯한 사회 기반시설 확충, 정주여건 개선, 신규 기업유치 등 도민들의 삶의 질을 향상시키기 위한 노력이 필요하다"고 설명했다.

이와함께 "전국혁신도시협의회가 ‘혁신도시 공공기관의 지역인재 35% 이상 의무채용 방안’을 법제화해 줄 것을 요구하는 등 지역간 균형발전을 위한 지역인재 채용 활성화의 필요성이 대두된 가운데 지역인재 채용 확대를 위한 노력이 요구된다"며 "탄소·농생명·토탈관광 등 신성장동력 산업과 새만금 개발사업의 성공적 추진 등을 통해 지속적인 지역성장을 추구하는 한편 기업하기 좋은 여건을 조성해 신규 기업 유치를 해야 할 것"이라고 강조했다.

이어 "전북도청에서 추진중인 청년 취업지원 사업, 4050 중장년층 취업지원 사업, 전북 일자리종합센터 운영, 창업기업 양성 프로젝트 등 맞춤형 일자리 정책을 통해 고용을 활성화해야 할 것"이라고 했다.

마지막으로 "공공임대주택 보급을 확대하고 무주택 서민에 대한 주택자금 공급방안을 검토하는 등 정책적인 지원 확대가 필요하다"며 "전북도의 서민·중산층 주거안정 지원대책을 보다 적극적으로 추진할 필요가 있다"고 덧붙였다.